Cota-parte indiviză reprezintă un aspect fundamental al dreptului de proprietate atunci când imobilul se află într-o clădire cu mai mulți proprietari. Aceasta nu este doar o mențiune tehnică în actele de proprietate, ci un element juridic care determină întinderea drepturilor și a obligațiilor fiecărui coproprietar. Cota-parte indiviză stabilește contribuția la cheltuielile comune, influențează modul de administrare a imobilului și condiționează participarea la luarea deciziilor care privesc bunul comun. În cele ce urmează, vom analiza definiția cotei-părți indivize, modalitățile de calcul și importanța sa practică în cadrul raporturilor de coproprietate.
Rezumat:
- Cota-parte indiviză reprezintă procentul din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar într-un imobil cu mai mulți coproprietari.
- Aceasta determină atât contribuția la cheltuielile comune, cât și drepturile de vot și obligațiile legale ale proprietarilor.
- Calculul cotei-părți indivize se face proporțional cu suprafața utilă a fiecărei unități locative raportată la suprafața totală a clădirii.
Ce înseamnă cota-parte indiviză?
Cota-parte indiviză reprezintă procentul dintr-o proprietate comună pe care o deții într-un imobil cu mai mulți proprietari. Conceptul care stă la baze ei este legat de noțiunea juridică de coproprietate. Practic, în momentul când achiziționezi un apartament într-un bloc, devii proprietarul exclusiv al apartamentului tău, dar și coproprietar al părților comune ale clădirii, precum holurile, liftul, acoperișul sau terenul pe care e construit imobilul. Fie că este vorba de apartamente moderne, apartamente tip studio, apartamente cu 2 camere, apartamente cu 3 camere, apartamente cu 4 camere sau chiar apartamente cu grădină, conceptul de cotă-parte indiviză rămâne la fel de relevant.
Practic, deții o parte din proprietatea comună, alături de ceilalți proprietari, ceea ce implică drepturi și obligații. Calculul cotei părți indivize se face, de obicei, proporțional cu suprafața utilă a apartamentului tău, raportată la suprafața totală utilă a tuturor apartamentelor din imobil. De exemplu, dacă ai un apartament de 60 mp, iar suprafața totală utilă a blocului este de 1000 mp, cota-indiviză ar fi de 6%. Asta înseamnă că ai dreptul la 6% din proprietatea comună.
Conform Legii nr. 196/2018, ce înseamnă cota-indiviză este definit la Art. 2, litera l) ca fiind „cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul între suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu”. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%, altfel trebuie recalculate de președintele asociației de proprietari.
În schimb, cota-indiviză pentru teren se referă la partea din terenul pe care se află construcția și care îți revine ca proprietar al unui apartament sau unei case. E o parte integrantă a proprietății tale și are caracteristici specifice. Deși nu poți delimita fizic această porțiune de teren, ea rămâne în folosința comună a tuturor coproprietarilor. Valoarea acestei cote e dată de întregul teren pe care e construit imobilul, nu doar de suprafața care îți revine teoretic.
Diferența dintre proprietar și coproprietar în contextul cotei-parte indivize
Un proprietar e deținătorul exclusiv al unui bun, având drepturi depline asupra lui. În schimb, un coproprietar deține o parte dintr-o proprietate împreună cu alte persoane.
Așadar, diferența dintre proprietar și coproprietar constă în faptul că proprietarul are control exclusiv asupra proprietății sale individuale, în timp ce coproprietarul împarte drepturile și obligațiile asupra proprietății comune cu ceilalți proprietari din imobil. Această coproprietate e inseparabilă de dreptul de proprietate individuală și e guvernată de lege și de regulamentele asociației de proprietari.
Ce înseamnă coproprietar? În acest caz, fiecare proprietar are o cotă-parte indiviză din proprietatea comună, exprimată de obicei ca un procent. Cota-parte influențează modul în care sunt împărțite cheltuielile comune și dreptul de vot în adunările asociației de proprietari. În contextul unui imobil cu mai mulți proprietari, fiecare persoană e proprietar exclusiv al unității sale individuale, dar și coproprietar al părților comune ale clădirii.
În situația în care există doi proprietari pe același imobil, dar nu într-un sistem de condominiu, aceștia sunt coproprietari în sensul clasic al termenului, fiecare deținând o parte din întregul imobil. Deciziile privind imobilul trebuie luate de comun acord, iar beneficiile și sarcinile sunt împărțite proporțional cu cotele de proprietate. Asta poate apărea în cazul moștenirii sau al achiziției în comun a unui imobil.
Calculul și importanța cotei-părți indivize
Cota-parte indiviză și calcul său se realizează prin raportarea suprafeței utile a apartamentului la suprafața totală utilă a tuturor apartamentelor din imobil. Formula este simplă: suprafața apartamentului împărțită la suprafața totală, înmulțită cu 100 pentru a obține procentul. De exemplu, pentru un apartament de 80 mp într-un bloc cu suprafața totală de 2000 mp, calculul ar fi: (80/2000) x 100 = 4%.
Pentru cota-indiviză de apartament, această valoare determină proporția în care proprietarul contribuie la cheltuielile comune și ponderea votului său în adunările asociației de proprietari. Conform Art. 86, alin. 1 din Legea nr. 196/2018,„Suprafața utilă a proprietăților individuale și cota-parte indiviză de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza unei documentații cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate.”
Importanța cotei-părți indivize derivă din faptul că influențează direct modul în care sunt repartizate cheltuielile comune și dreptul de vot în cadrul adunărilor asociației de proprietari. De asemenea, cota-indiviză teren influențează valoarea proprietății și poate fi relevantă în deciziile viitoare privind imobilul, cum ar fi construirea de anexe sau reamenajarea spațiului comun.
Pe de altă parte, cheltuielile pe cota-parte indiviză însumează costurile pentru administrarea, întreținerea, repararea și exploatarea părților comune ale clădirii, precum și fondurile pentru lucrări de reparații sau modernizare. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%, altfel trebuie recalculate de președintele asociației de proprietari, conform suprafețelor utile.
Drepturi și obligații în cazul proprietății comune
În cazul proprietății comune, fiecare proprietar are atât drepturi, cât și obligații, care sunt strâns legate de cota-parte indiviză pe care o deține. Aceste drepturi și obligații se referă la utilizarea, întreținerea și administrarea părților comune ale imobilului.
- Un aspect important e legat de curtea comună și drepturile sale. Fiecare proprietar are dreptul de a folosi curtea comună, dar acest drept trebuie exercitat astfel încât să nu afecteze drepturile celorlalți proprietari. Nu se pot efectua construcții sau modificări care să împiedice accesul sau utilizarea curții comune de către ceilalți. Costurile de întreținere și îngrijire a curții comune sunt suportate de toți proprietarii, proporțional cu cota-parte indiviză.
- În ceea ce privește calea de acces comună, toți proprietarii au dreptul de a o utiliza pentru a ajunge la proprietățile lor individuale. Nimeni nu poate bloca sau îngreuna accesul pe calea de acces comună. Costurile de întreținere și reparații ale acestei căi sunt suportate de toți proprietarii, proporțional cu cota-parte indiviză.
- Referitor la proprietatea comună la bloc, aceasta include toate părțile clădirii care nu sunt proprietăți individuale, cum ar fi holurile, lifturile, acoperișul, fațada și structura de rezistență. Fiecare proprietar are dreptul de a folosi aceste părți comune, dar și obligația de a contribui la întreținerea și repararea lor.
- Conform Art. 84 din Legea 196/2018, cheltuielile pentru întreținerea, repararea și exploatarea părților comune se repartizează proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar. Proprietarii au dreptul de a participa la adunările asociației de proprietari și de a vota asupra deciziilor privind administrarea și întreținerea proprietății comune. Ponderea voturilor fiecărui proprietar e egală cu cota-parte indiviză pe care o deține.
Acum, să ne îndreptăm atenția către un aspect important al proprietății: ce se întâmplă când vrei să vinzi sau să cedezi cota-parte indiviză?
Vânzarea și cedarea cotei-parte indivize
Un aspect important de luat în considerare e dacă se poate vinde cota-indiviză. Răspunsul e afirmativ, dar procesul de vânzare e mai complex comparativ cu vânzarea unei proprietăți exclusive.
– Primul pas ține de notificarea celorlalți coproprietari, deoarece aceștia dețin un drept de preempțiune, adică dreptul de a cumpăra cota ta înaintea altor potențiali cumpărători, în aceleași condiții.
– Vânzarea cotei-indivize pe teren sau a unei cote-părți indivize dintr-un apartament necesită respectarea anumitor proceduri legale. Coproprietarilor trebuie să li se acorde un termen de două luni pentru a-și exercita dreptul de preempțiune. În unele cazuri, poate fi necesară aprobarea lor pentru vânzare. Nerespectarea dreptului de preempțiune poate duce la anularea vânzării.
– Cedarea dreptului de proprietate, inclusiv a cotei-părți indivize, implică respectarea anumitor proceduri legale și autentificarea la notar. Vânzarea cotei indivize moștenire, de exemplu, necesită parcurgerea procedurilor succesorale și obținerea documentelor necesare pentru a dovedi dreptul de proprietate. În aceste situații, este esențial să se verifice că toate documentele sunt în regulă și că nu există alte persoane cu drepturi asupra proprietății.
– Înainte de a iniția procesul de vânzare, e recomandabil să consulți un avocat specializat în drept imobiliar pentru a te asigura că toate cerințele legale sunt îndeplinite și pentru a evita eventualele litigii. De asemenea, este indicat să informezi asociația de proprietari despre intenția de vânzare, pentru a evita complicațiile ulterioare.
Rezolvarea conflictelor legate de cota-parte indiviză
Conflictele legate de cota-parte indiviză pot apărea din diverse motive, cum ar fi dezacorduri privind cheltuielile comune, utilizarea spațiilor comune sau deciziile de renovare. Pentru rezolvarea acestora, există mai multe opțiuni care pot fi explorate înainte de a recurge la măsuri legale drastice:
- O primă soluție este medierea, care implică un mediator neutru ce facilitează comunicarea și negocierea între părți. Această metodă e adesea eficientă și mai puțin costisitoare decât procedurile judiciare. O altă opțiune este arbitrajul, unde un arbitru sau un panel de arbitri ia o decizie obligatorie pentru toate părțile implicate.
- În cazul în care un coproprietar nu vrea să vândă, situația poate deveni complexă. Nimeni nu poate fi obligat să vândă, dar există soluții legale pentru a debloca situația. Se poate apela la ieșire din indiviziune curte comună sau pentru întregul imobil, printr-o acțiune în justiție. Instanța poate dispune vânzarea la licitație a proprietății și împărțirea sumei obținute între coproprietari, proporțional cu cotele deținute.
- În situația în care există o proprietate în indiviziune și nu se ajunge la un acord amiabil, partajul judiciar e o soluție. Acesta presupune împărțirea fizică a bunului, dacă e posibil, sau, altfel, vânzarea lui și împărțirea prețului. E recomandat să încerci rezolvarea conflictelor pe cale amiabilă înainte de a recurge la măsuri legale, care pot fi costisitoare și de durată.
În concluzie, cota-parte indiviză nu este doar un număr într-un act, ci un element fundamental care definește drepturile și obligațiile tale ca proprietar într-un condominiu. Pornind de la calculul cheltuielilor comune până la dreptul de vot în adunările asociației, cota-parte indiviză influențează direct modul în care gestionezi și folosești proprietatea. Asigură-te că înțelegi pe deplin ce reprezintă cota-parte indiviză, cum se calculează și care sunt implicațiile sale. Informează-te, consultă un specialist dacă este necesar și participă activ la viața asociației de proprietari. Astfel, vei putea lua decizii informate și vei contribui la o gestionare eficientă a proprietății tale și a întregului imobil.
Referințe:
https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/203233
