Navigarea prin taxele aferente achiziționării unei locuințe este adesea un labirint. Unul dintre aspectele cele mai importante este Taxa pe Valoarea Adăugată (TVA), care poate varia semnificativ în funcție de tipul proprietății, vechimea acesteia și statutul cumpărătorului.
💡 În România, TVA-ul la apartamente variază între 0%, 5%, 9% și 19%, în funcție de vechimea imobilului, suprafață, valoare și tipul cumpărătorului.
🏙️ Pentru a beneficia de TVA 9%, locuința trebuie să fie nouă, cu suprafață utilă de cel mult 120 mp și valoare sub 600.000 lei (fără TVA).
📄 Cota standard de 19% se aplică locuințelor care depășesc limitele de suprafață sau valoare, celor achiziționate de persoane juridice, ori în cazul unei a doua achiziții cu TVA redus anterior.
🔎 TVA la imobiliare – ce trebuie să știi despre cotele aplicabile
Scutire de TVA – apartamente vechi
Se aplică apartamentelor vechi, fiind supuse doar impozitului pe tranzacție
TVA 5% – locuințe sociale
Pentru locuințele sociale și cele destinate unor categorii vulnerabile
TVA 9% – locuințe noi care îndeplinesc anumite criterii
Pentru locuințele noi care respectă criterii specifice de suprafață și valoare
TVA 19% – cota standard
Cota standard pentru restul proprietăților și persoanele juridice
🧮 Ce influențează cota de TVA?
Cota de TVA este influențată de factori precum vechimea proprietății, suprafața utilă, valoarea imobilului, statutul juridic al cumpărătorului și eventuale achiziții anterioare cu facilități fiscale.
Această varietate face ca fiecare tranzacție să fie unică din punct de vedere fiscal, necesitând o analiză atentă.
🏙️ TVA pentru locuințe – diferențele între apartamentele noi și vechi
Diferențierea se bazează pe statutul fiscal al proprietății la momentul tranzacției, nu doar pe vechimea construcției. Astfel, un apartament poate fi considerat „nou” din punct de vedere fiscal chiar dacă a fost construit acum câțiva ani, dacă nu a fost locuit sau vândut anterior.
🟡 Apartamente vechi: TVA 0%
Scutire de TVA – nu se plătește TVA la vânzare.
Impozit pe tranzacție – singurul cost fiscal, suportat de cumpărător.
Se aplică pentru locuințe deja utilizate și care nu mai sunt considerate „livrări noi” conform legii.
Impozitul pe tranzacție este, de obicei, un procentaj din valoarea de vânzare și este suportat de cumpărător.
🟢 Apartamente noi: TVA variabil
TVA 5% – pentru locuințele sociale și anumite categorii vulnerabile.
TVA 9% – pentru locuințele noi care respectă simultan:
Suprafață utilă cel mult 120 mp – cum sunt apartamentele tip studio, apartamentele cu 2 camere și unele apartamente cu 3 camere.
Valoare până la 600.000 lei (fără TVA)
Cumpărătorul este persoană fizică
Nou din punct de vedere fiscal
TVA 19% – pentru restul proprietăților, cum sunt cele mai multe apartamente cu 4 camere, sau achiziții de către persoane juridice.
Alegerea tipului de TVA depinde de caracteristicile proprietății și de statutul cumpărătorului.
TVA 9% la imobiliare – condițiile pentru cota redusă
📏 Suprafața utilă maximă
Un criteriu esențial este suprafața utilă a locuinței, care nu trebuie să depășească 120 de metri pătrați, excluzând anexele gospodărești. Astfel, facilitatea se adresează locuințelor de dimensiuni rezonabile, cum sunt multe dintre apartamentele Evolution.
💸 Valoarea maximă a locuinței
Valoarea totală a imobilului, inclusiv terenul, este un alt criteriu important, cu o limită maximă de 600.000 lei, fără TVA. Această limită asigură că facilitatea se concentrează pe segmentul mediu al pieței imobiliare. Dacă valoarea proprietății depășește această sumă, se va aplica cota standard de 19%.
👤 Doar persoane fizice eligibile
Doar persoanele fizice pot beneficia de această cotă redusă, fie individual, fie în coproprietate. Persoanele juridice sunt supuse cotei standard de 19%. Prin urmare, dacă achiziționezi locuința prin intermediul unei companii, nu vei putea beneficia de TVA-ul redus.
1️⃣ O singură dată în viață
O persoană poate beneficia de această facilitate o singură dată în viață. Dacă ai achiziționat deja o locuință cu TVA redus (9% sau 5%), orice achiziție ulterioară va fi supusă cotei standard de 19%, indiferent de criteriile îndeplinite. Această regulă este importantă pentru a evita interpretări eronate și pentru a te asigura că respecți legislația fiscală.
🏡 Locuință finalizată și gata de locuit
Locuința trebuie să fie gata de locuit la momentul livrării, cu acces individual, utilități funcționale, finisaje complete și instalații operaționale. Astfel, facilitatea se aplică doar locuințelor finalizate.
Acest lucru înseamnă că nu poți beneficia de TVA redus pentru achiziționarea unei locuințe în stadiu de proiect sau construcție, chiar dacă aceasta respectă celelalte criterii.
ℹ️ Recomandare
Păstrează această listă la îndemână când analizezi o ofertă imobiliară și solicită toate clarificările încă din faza de negociere pentru a profita legal de cota redusă de TVA 9%!
🔎 TVA 19% la imobiliare – când se aplică cota standard
📌 Situațiile principale pentru TVA 19%
Persoane juridice: Cota de 19% este aproape universală, indiferent de tipul sau valoarea proprietății
Suprafața depășește 120 mp: Pentru persoanele fizice cu locuințe mai mari
Valoarea depășește 600.000 lei: Pentru proprietăți cu valoare ridicată
A doua achiziție: Pentru persoanele care au beneficiat anterior de TVA redus
🤝🏻 Cine plătește TVA la vânzarea unui imobil – obligațiile părților
Responsabilitățile fiscale în tranzacțiile imobiliare sunt împărțite între vânzător și cumpărător, fiecare având obligații specifice pentru conformitatea legală.
Vânzătorul: Colectează și plătește TVA-ul către stat, emite factură cu TVA, declară și plătește TVA-ul colectat. Dezvoltatorii imobiliari, companiile de construcții și persoanele fizice autorizate care vând locuințe noi trebuie să colecteze TVA de la cumpărători.
Cumpărătorul: Suportă costul TVA-ului inclus în prețul final, demonstrează eligibilitatea pentru cotele reduse
Apartamente vechi: Nu se aplică TVA, ci doar impozitul pe tranzacție plătit de cumpărător. În acest caz, cumpărătorul trebuie să plătească impozitul pe tranzacție la notar, iar acesta din urmă are obligația de a-l vira la bugetul de stat.
🖋️ Scutire de TVA la vânzarea unui imobil – cazurile de excepție
Construcții vechi: Scutire de TVA fără drept de deducere pentru proprietățile deja utilizate. Este important de reținut că această scutire nu se aplică terenului pe care este construită clădirea, care poate fi supus TVA-ului în anumite situații.
Programul Noua Casă: Facilitează accesul la cotele reduse pentru persoanele eligibile
Locuințe sociale: Cota redusă de 5% pentru programele specifice și categoriile vulnerabile
Deși nu oferă scutire completă de TVA, programul Noua Casă poate facilita accesul la cotele reduse pentru persoanele eligibile. Beneficiarii pot accesa finanțare și, dacă îndeplinesc condițiile, pot beneficia de TVA redus de 9%.
Programul Prima Casă a fost înlocuit de programul „Noua Casă”, care păstrează în mare parte aceleași condiții de eligibilitate și facilități fiscale.
Înțelegerea TVA-ului la apartamente este importantă pentru orice participant la piața imobiliară din România. Cotele diferențiate, condițiile de eligibilitate și obligațiile fiscale pot influența semnificativ costurile și rentabilitatea unei investiții.
