Achiziționarea unui apartament implică costuri obligatorii pe lângă prețul de vânzare: TVA imobiliar (9% sau 19%), taxe notariale (0,5-2% din valoare) și taxe de intabulare (0.15%-0.5%).
Pentru a evita surprizele neplăcute, trebuie să cunoști aceste taxe și să consulți un ghid complet pentru evaluarea și achiziția unui apartament.
💸 Cumpărătorii de locuințe noi trebuie să plătească TVA de 9% (pentru apartamente sub 600.000 lei și sub 120 mp) sau 19% în restul cazurilor. Această taxă este inclusă în prețul final.
🏛️ Onorariul notarial variază între 0,5% și 2% din valoarea imobilului, în funcție de prețul de vânzare, iar taxele de intabulare la OCPI sunt de aproximativ 0,1% din valoare.
📑 Cumpărătorul suportă TVA-ul, taxele notariale și costurile de intabulare, în timp ce vânzătorul achită impozitul pe venit, dacă este cazul. Cheltuielile pot fi însă negociate între părți.
💸 TVA-ul la imobiliare – când și cât plătești pentru apartamente
Taxa pe Valoarea Adăugată (TVA) este o taxă indirectă aplicată la vânzarea apartamentelor. În 2024, cota redusă de TVA a fost majorată de la 5% la 9%, ceea ce impactează direct bugetul unui cumpărător.
TVA-ul se aplică, în principal, la locuințele noi și trebuie luat în calcul la stabilirea bugetului final. Nu uita: o informare corectă despre TVA te va ajuta să eviți surprizele neplăcute la semnarea contractului!
📉 Condițiile pentru TVA redusă de 9%
Pentru a putea beneficia de TVA redusă de 9%, locuința pe care dorești să o achiziționezi trebuie să îndeplinească simultan câteva condiții specifice.
Atenție la detalii, întrucât oricare criteriu neîndeplinit poate însemna aplicarea cotei standard de 19%!
Suprafața utilă: Să nu depășească 120 de metri pătrați (excluzând anexele gospodărești). Ideal pentru familii sau cupluri la început de drum!
Valoarea totală: Să fie sub 600.000 de lei fără TVA, incluzând și terenul aferent. Astfel, doar locuințele cu prețuri accesibile se pot încadra, facilitând accesul la proprietăți pentru cât mai mulți români.
Cumpărătorul: Să fie o persoană fizică (nu firmă). Doar persoanele fizice pot beneficia de această facilitate.
Starea locuinței: Să fie considerată locuibilă la momentul predării – adică să poată fi folosită imediat după cumpărare, fără investiții suplimentare mari.
🛠️ Ce înseamnă o locuință „locuibilă”?
Pentru a fi recunoscută ca locuibilă, proprietatea trebuie să aibă acces la energie electrică și apă potabilă, să includă cel puțin un spațiu pentru odihnă (dormitor), unul pentru prepararea hranei (bucătărie) și un grup sanitar (baie).
Mai mult, trebuie să aibă finisaje interioare minime (pereți finisați, instalații sanitare și electrice funcționale) și exterioare (acoperiș, geamuri, ușă de intrare).
🤔 Cine plătește TVA-ul și cum se achită?
TVA-ul este inclus în prețul final de vânzare și suportat de cumpărător. Totuși, vânzătorul (în general dezvoltatorul imobiliar) are obligația legală de a declara și plăti către stat această taxă.
Pentru tine, ca viitor proprietar, este important să verifici dacă TVA-ul este deja inclus în prețul listat și să te asiguri că nu există alte surprize la contractare!
🏢 Apartamentele vechi și excepțiile
În general, apartamentele vechi (second-hand) nu sunt supuse TVA-ului, ci doar taxelor notariale și de intabulare. O excepție apare dacă vânzătorul este o persoană juridică ce a optat pentru includerea TVA – în această situație, TVA-ul va fi adăugat la preț chiar și pentru apartamentele vechi.
🏛️ Taxe notariale la cumpărarea unui apartament – costuri și proceduri
🔎 Calculul onorariului notarial
Onorariul notarial este stabilit în baza unei grile oficiale și variază în general între 0,5% și 2% din valoarea de tranzacționare a proprietății.
Există un plafon minim de 100 de lei și un maxim de 6.000 de lei. Pentru apartamente cu prețuri între 50.000 și 250.000 de lei, costul este de obicei în jur de 1% din valoarea imobilului.
Astfel, cu cât apartamentul este mai scump, cu atât suma absolută a onorariului va crește, dar procentual poate scădea la tranzacții mari.
📁 Taxele de intabulare OCPI
Taxa de intabulare: 0,1% din valoarea apartamentului, cu un minim de 50 de lei. Aceasta este necesară pentru înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară.
Extrasul de carte funciară: 30 de lei. Acest document confirmă situația juridică a imobilului și este indispensabil la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Certificatul de sarcini: 15 lei. Atestă eventualele ipoteci sau servituți înscrise pe imobil.
💡 Costuri pentru achiziție prin credit ipotecar
Dacă alegi să cumperi apartamentul prin credit bancar, trebuie să ai în vedere costuri suplimentare:
Onorariul pentru contractul de ipotecă – de regulă similar cu cel pentru contractul de vânzare-cumpărare.
Taxa de înscriere a ipotecii în cartea funciară (0,1% din valoarea creditului) – esențială pentru garantarea creditului bancar.
🔔 Alte costuri administrative posibile
Taxă pentru certificatul de urbanism (dacă este solicitat de autorități sau bancă).
Costuri pentru expertiza tehnică a imobilului (dacă este cerută de bancă sau pentru clarificarea situației juridice/construcției).
Taxe pentru traduceri autorizate, mai ales dacă una dintre părți este cetățean străin sau documentația este într-o limbă diferită.
🤝🏻 Cine plătește ce – distribuția taxelor între vânzător și cumpărător
🎯 Rolul cumpărătorului
TVA-ul: TVA-ul aferent tranzacției este de regulă inclus în prețul final de vânzare – cumpărătorul îl plătește, vânzătorul îl colectează și virează.
Taxele notariale: Cumpărătorul achită integral taxele notariale, care includ costul autentificării tranzacției și taxele aferente serviciului notarial.
Taxele de intabulare: Taxa către OCPI pentru registrarea noii proprietăți pe numele cumpărătorului este, de obicei, achitată de acesta.
Costurile creditului ipotecar: În cazul achiziției prin credit, toate cheltuielile bancare și notariale aferente constituirii ipotecii revin cumpărătorului.
📑 Obligațiile vânzătorului
Impozitul pe venit: Dacă este aplicabil, vânzătorul plătește impozitul pe venitul obținut din vânzarea apartamentului.
Virarea TVA-ului: În tranzacții unde vânzătorul este persoană juridică, acesta are responsabilitatea legală de a vira TVA-ul încasat către stat.
Documentele necesare: Vânzătorul trebuie să pună la dispoziție toate actele necesare pentru perfectarea tranzacției (carte funciară actualizată, certificat fiscal, certificat energetic etc.).
🔄 Negocierea cheltuielilor – flexibilitate și echilibru
Distribuția taxelor nu este rigidă și poate fi discutată între cele două părți. De exemplu, pentru a face apartamentul mai atractiv sau pentru a grăbi tranzacția, vânzătorul poate accepta să acopere parțial sau total unele taxe notariale sau alte costuri.
Negocierea detaliilor privind împărțirea taxelor este recomandată cât mai devreme, iar toate condițiile agreate trebuie consemnate în antecontract pentru protecția ambelor părți.
💰 Taxe la cumpărarea unui apartament – calculul costurilor totale
✨ Exemplu practic pentru apartament nou (400.000 lei)
Imaginează-ți că urmează să achiziționezi un apartament nou, cu un preț de 400.000 de lei (fără TVA). Iată cum s-ar împărți costurile:
Prețul apartamentului (fără TVA): 400.000 lei
TVA 9%: 36.000 lei (aplicabil dacă apartamentul respectă condițiile pentru cota redusă – suprafață, valoare și statutul de locuință)
Onorariul notarial (estimativ, 1%): 4.000 lei (acoperă legalizarea și autentificarea contractului la notar)
Taxe de intabulare OCPI (0,1%): 400 lei (pentru înscrierea proprietății în cartea funciară)
Alte taxe administrative (estimativ): 200 lei (diverse documente și avize necesare)
Toate aceste costuri adunate formează suma de 40.600 lei, ceea ce înseamnă că prețul total al apartamentului ajunge la 440.600 lei.
Dacă ești în căutarea unei locuințe moderne, care redefinește conceptul de locuire urbană, poți explora oferta de apartamente Evolution. Aici vei găsi diverse opțiuni, de la apartamente tip studio și apartamente cu 2 camere, până la apartamente cu 3 camere, apartamente cu 4 camere sau chiar apartamente cu grădină, ideale pentru familii sau iubitori de natură urbană.
🏷️ Sfaturi pentru reducerea costurilor și evitarea surprizelor
Cere oferte detaliate de la mai mulți notari – Solicită estimări scrise de la diferite birouri notariale. Compară atât tarifele, cât și serviciile incluse (consultanță, taxe suplimentare, rapiditate). Astfel vei putea alege soluția care oferă cel mai bun raport calitate-preț.
Verifică eligibilitatea pentru cota redusă de TVA – Informează-te temeinic asupra criteriilor pentru TVA de 9%. O mică diferență la suprafață sau la preț poate face apartamentul eligibil sau nu pentru această cotă redusă, ceea ce influențează semnificativ suma finală de plată.
Alocă un buget de rezervă de 5-10% pentru cheltuieli neprevăzute – Oricât de bine ar fi planificat procesul, pot apărea costuri suplimentare (taxe de urgență, traduceri, expertize tehnice). Asigură-te că ai această rezervă pentru a evita stresul financiar în ultimul moment.
Înțelegerea taxelor la cumpărarea unui apartament este importantă pentru o planificare financiară corectă. Asigură-te că verifici eligibilitatea pentru TVA redus, compară ofertele notariale și negociază costurile cu vânzătorul.
